Vedtekter for Fuglerudtunet borettslag

Vedtatt i ekstraordinær generalforsamling den 31. oktober 2019

§ 1. Navn, forretningskontor, lagform og formål

Fuglerudtunet borettslag med forretningskontor i Eidsvoll er et andelslag som har til formål å skaffe andelseierne bolig ved å erverve eller forestå oppføring av boligbygg og leie ut boliger i slike bygg til andelseierne.

Laget har dessuten til formål å erverve eller forestå oppføring av andre bygg enn boligbygg (herunder garasjer) når de skal brukes til felles formål for andelseierne, eller når utleie av lokalene i slike bygg skal skje i sammenheng med andelseiernes bointeresser.

Borettslaget og dets andelseiere, nåværende og fremtidige, er tilknyttet Samarbeidende DES-klubber i Norge gjennom den historiske tilblivelse av borettslaget, stiftelsesvilkårene og stiftelsesprotokollen forøvrig.

§ 2. Andeler, ansvar

Andelene skal være på kr 100,-
Andelseierne har ikke personlig ansvar for lagets forpliktelser utover andelens pålydende.

§ 3. Andelseiere

Personer som er medlem i «De Eldres Boligspareklubb Eidsvoll» og som også er kvalifisert til å være andelseier ihht. «De Eldres Boligspareklubb Eidsvoll» sine krav til minstealder kan være andelseiere i laget.

Bare den som bor eller skal bo i leiligheten kan bli eier av andel i borettslaget. Eier flere en andel sammen, skal det regnes som overlating av bruken av boligen dersom en eller flere eiere ikke bor i boligen, se §7.

Andre enn disse kan kun erverve andeler i henhold til §4-2 i Borettslagsloven. Ingen kan eie mer enn 1 andel. Med unntak av det som følger av §5, må alle som eier andel i borettslaget bo i boligen.

Dersom andelseier dør eller husstandsfellesskapet opphører på annen måte enn ved død, kan ektefelle eller samboer gjennom minst 2 år overta eierandelen ihht. «Lov om rett til felles bolig og innbo når husstandsfellesskap opphører» §3 og «Lov om ekteskap» §68.

Det er en forutsetning at tildeling av bolig skjer til medlem som har fylt 60 år. Etter søknad kan styret ved behov godkjenne salg av andel til medlemmer som har fylt 55 år. Dersom særlige forhold foreligger, kan styret gjøre unntak fra denne bestemmelsen.

Har en eller flere arvinger ervervet andel, kan borettslaget pålegge arvingene eller dødsboet innen 6 måneder etter at pålegget er mottatt å overdra andelen med borettsinnskudd til en person som styret godkjenner.

Boligen tildeles av boligspareklubbens styre etter medlemsansiennitet. Ved lik ansiennitet skal den med høyest alder tildeles leiligheten.

§ 4. Overføring av andel

Ved fraflytting eller død skal andelsleiligheten overdras gjennom styret.

Overdragelsesbeløpet for en andel skal ikke overstige opprinnelig kostpris (innskudd + lån) justert med endringene i Statistisk sentralbyrås byggekostnadsindeks for boliger fra første gangs erverv ved nybygg til dato for avhendelse, tillagt varige påkostninger og andel formue / disponible midler i borettslaget i henhold til årsmeldingen for andelen (og/eller i henhold til avregnet verdi i følge regnskap per dato), og med fradrag for slitasje og elde samt manglende vedlikehold og skader.

Varige påkostninger, eventuelle fradrag og overdragelsesbeløpet fastsettes av sertifisert takstmann.

Salg av andelen skal bare skje ved forretningsfører eller godkjent megler/advokat i samråd med borettslagets styre.

§ 5. Godkjenning av ny andelseier

Den som har ervervet en andel, må godkjennes av styret for at ervervet skal bli gyldig overfor laget. Styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn.

Styret skal nekte godkjenning dersom ervervet vil være i strid med § 3 i disse vedtekter.

Før godkjenning er gitt, eller det er rettskraftig avgjort at erververen har rett til andelen, har erververen ikke rett til å ta boligen i bruk.

Nekter styret å godkjenne erververen som andelseier, skal det gi ham og overdrageren skriftlig melding om dette innen 20 dager etter at styret mottok søknaden om godkjenning.

Har ikke styret innen fristens utløp gitt melding med opplysninger som nevnt i fjerde ledd, er erververen i alle tilfelle å anse som godkjent.

§ 6. Forkjøpsrett

a) Når en andel overdras, har andelseierne i borettslaget forkjøpsrett.

b) Borettslagets styre skal sørge for at andelseierne blir gitt anledning til å gjøre forkjøpsretten gjeldende. Oppfordringen om å gjøre forkjøpsretten gjeldende skal kunngjøres ved oppslag og/eller internt rundskriv.

c) Hvis flere andelseiere i borettslaget med forkjøpsrett krever å få overta en andel, skal den som har lengst ansiennitet i borettslaget komme først. Ved lik ansiennitet skal den med høyest alder tildeles leiligheten.

d) Andelseier som benytter sin forkjøpsrett får ny ansiennitet i borettslaget beregnet etter det tidspunkt hun/han overtar den nye leiligheten i borettslaget.

e) Hvis ingen i borettslaget ønsker å overta en leilighet, har medlemmer i De Eldres Boligspareklubb fortrinnsrett etter ansiennitet. Hvis ingen i borettslaget/DES-klubben ønsker å overta leiligheten, kan den tilbys til ikke-medlemmer under forutsetning av innmelding i De Eldres Boligspareklubb og at vilkårene for å bli andelseier oppfylles. Overdragelsesprisen skal fastsettes slik det er bestemt i § 4 i disse vedtekter (maksimalpris).

f) Forkjøpsretten kan ikke gjøres gjeldende når en andel går over til ektemake, til andelseierens eller ektemakens slektning i rett opp- og nedstigende linje, til fosterbarn som faktisk står i samme stilling som livsarving, til søsken eller andre som i de siste to årene har tilhørt samme husstand som den tidligere eier.

Forkjøpsretten kan heller ikke gjøres gjeldende når andelen går over på skifte etter separasjon eller skilsmisse, eller når et husstandmedlem tar over andelen etter bestemmelsene i husstandsfellesskaps­loven § 3.

g) Når laget i sine vedtekter har særlige vilkår for å bli andelseier, må arving av andel i borettslaget, som andre erververe, oppfylle vilkårene for å bli andelseier. Er det fastsatt i vedtektene at ny andelseier skal godkjennes, vil styret kunne nekte å godkjenne arvingen som ny andelseier, jf. brl. § 4-5.

§ 7. Utleie/overlating av bruken

En andelseier har rett og plikt til å leie bolig i lagets bygg. Det opprettholdes leieavtale mellom laget og den enkelte andelseier ihht. gjeldende lovverk. Leieavtalen faller bort når leieren opphører å være eier av vedkommende andel.

En andelseier som selv bor i boligen kan overlate bruken av deler av boligen til andre.

Med styrets godkjenning kan andelseieren overlate bruken av hele boligen til andre for opptil 3 år dersom andelseieren selv eller en person som er medlem av husstanden og som er andelseierens ektefelle eller slektning i rett opp- eller nedadstigende linje eller adoptivbarn/ fosterbarn av andelseieren eller ektefellen, har bodd i boligen minst ett av de siste to årene.

Overlating av bruken med særlig grunn:

Andelseieren kan ellers med godkjenning fra styret overlate bruken av hele boligen dersom

1) andelseieren er en juridisk person, eller
2) andelseieren skal være borte midlertidig som følge av arbeid, utdanning, sykdom eller andre tungtveiende grunner, eller
3) et medlem av husstanden er andelseierens ektemake eller slektning i rett opp- eller nedstigende linje eller adoptivbarn/fosterbarn av andelseieren eller ektemaken, eller
4) det gjelder bruksrett som noen har krav på etter ekteskapslovens § 68 eller husstandsfellesskapslovens § 3 andre ledd.

Styret har rett til å kreve fremlagt opplysninger om den eller de som skal overta bruken av boligen. Har ikke borettslaget sendt svar på søknad om godkjenning av ny bruker innen en måned etter at søknaden er kommet inn, skal brukeren regnes som godkjent.

Godkjenning kan bare nektes dersom brukerens forhold gir saklig grunn for det.

Godkjenning kan nektes dersom brukeren ikke kunne blitt andelseier.

Overlating av bruken minker ikke andelseierens plikter i forhold til borettslaget.

§ 8. Boretten

Hver andel gir enerett til å bruke bolig i borettslaget og rett til å nytte fellesarealer til det de er tenkt eller vanlig brukt til, i samsvar med tiden og forholdene. Boretten må ikke nyttes slik at det er til unødig eller urimelig skade eller ulempe for øvrige beboere.

Styret fastsetter vanlige ordensregler for eiendommen.

En andelseier kan med godkjenning fra styret gjennomføre tiltak som er nødvendige pga. nedsatt funksjonsevne. Godkjenning kan ikke nektes uten saklig grunn. Andelseier kan ikke uten styrets godkjenning bruke boligen til annet enn boligformål.

Alle bruksrettigheter bortfaller når andelen skifter eier.

Andelseier kan si opp boretten med frist på minst 6 måneder, jfr. Borettslagsloven §5-21. Andelseieren svarer for felleskostnader for tida frem til boretten er falt bort, om ikke en ny andelseier har tatt over ansvaret før.

Fellesutgiftene i laget skal deles mellom andelseierne ut fra forholdet mellom verdiene på boligene eller ut fra andre retningslinjer som går frem av bygge- og finansieringsplanen. Styret skal fastsette hvor mye hver andelseier skal betale hver måned til dekning av fellesutgiftene.

§ 9. Andelseiers vedlikeholdsplikt

Andelseieren skal holde boligen i forsvarlig stand.

Andelseieren skal vedlikeholde boligens innside, med unntak av faste installasjoner som rør, kraner, elektrisk anlegg, varmtvannsbereder, o.a.

Andelseier har plikt til å melde fra til styret eller HMS-ansvarlig om skade eller feil på elektriske installasjoner, vannrør, brannalarm eller andre faste installasjoner. Unnlatelse av å melde fra om slike feil er å anse som mislighold av andelseierens forpliktelser overfor borettslaget og kan medføre erstatningsansvar.

Andelseieren skal gi tilgang til boligen for utføring av nødvendig vedlikeholdsarbeid og for inspeksjon i forhold til vedlikehold, reparasjon eller utskifting. Inspeksjon og utføring av arbeid skal gjennomføres slik at det ikke er til unødig ulempe for brukeren av boligen.

§ 10. Borettslagets plikter

Borettslaget skal:

a) Vedlikeholde og forvalte de delene av bygningene og eiendommen som ikke er underlagt andelseierens vedlikeholdsplikt, herunder grøntarealer, beplantninger, veier, biloppstillingsplasser og felles innretninger.

b) Skifte dører og vinduer. Vedlikeholde rør, ledninger, kabler og andre felles installasjoner.

c) Skifte kjøkkeninnredninger og skap. Vedlikeholde alle faste installasjoner i leilighetene.

d) Sørge for brannalarm og hensiktsmessige rømningsveger. Sørge for at fellesarealene er ryddige, at avfall og spesialavfall blir tatt hånd om på en skikkelig måte og at brann- og el-sikkerheten i bygningene er forskriftsmessig ivaretatt.

e) Foreta inspeksjon for å forutse ulykker og foreta utbedringer for å hindre at så skjer, i samsvar med krav fastsatt i helse, miljø- og sikkerhetslovgivningen (HMS). Observasjoner, meldte feil og tiltak føres i eget skjema.

Styret plikter å holde lagets bygningsmasse forsikret på en tilfredsstillende måte. Den enkelte andelseier må selv tegne innboforsikring. Styret bør også tegne en ansvarsforsikring for det ansvar styremedlemmene har i egenskap av styremedlemmer.

§ 11. Forandring av bygning, bolig eller tomt

Andelseierne må ikke uten styrets godkjenning gjøre bygningsmessige forandringer, sette opp skillevegger eller lignende, flislegge balkong eller sette opp radio- og TV-antenne/ parabol, markiser, e.l.

§ 12. Mislighold

Hvis en andelseier vesentlig misligholder sine forpliktelser, kan vedkommende, med minst tre måneders skriftlig varsel, pålegges å selge andelen. Er ikke pålegget etterkommet innen fristens utløp, kan andelen kreves solgt gjennom tvangssalg, jfr. Lov om borettslag § 5-22.

Andelseieren er ansvarlig for sine husstandsmedlemmer, leietaker og dennes besøkende eller andre personer som han har gitt adgang til leiligheten eller eiendommen for øvrig.

Medfører andelseierens oppførsel fare for ødeleggelse eller vesentlig forringelse av eiendommen eller andelseierens oppførsel er til alvorlig plage eller sjenanse for eiendommens øvrige brukere, kan borettslagets styre kreve andelseieren utkastet før andelen er solgt, jfr. Borettslagsloven § 5-23.

Også brukere av boligen som ikke er andelseiere, kan på tilsvarende vilkår ble begjært utkastet, jfr. lovens § 5-9.

§ 13. Styret

Laget skal ha et styre som skal bestå av en leder og 3 andre medlemmer samt 1 varamedlem. 2 av styrets medlemmer skal ha ansvar for driften av «De Eldres Boligspareklubb Eidsvoll».

Funksjonstiden for styremedlemmene er ett år. Generalforsamlingen kan fastsette en annen funksjonstid ved valget av styremedlemmer.

Generalforsamlingen velger styremedlemmer og varamedlemmer. Lederen velges ved særskilt valg.

Styret velger nestleder og sekretær.

§ 14. Styrets vedtak

Styret kan treffe vedtak når minst 2 styremedlemmer er til stede og minst 2 stemmer for vedtaket. Står stemmene likt, gjør møteleders stemme utslaget.

Styret kan ikke uten at generalforsamlingen har samtykket med minst to tredjedeler av de avgitte stemmer, treffe beslutning om å:

1) ombygge, påbygge eller rive hus borettslaget eier, bygge nye boliger, selge eller kjøpe fast eiendom eller på annen vesentlig måte endre bebyggelsen eller tomten.

2) gjennomføre tiltak i samsvar med de formål som er nevnt i § 1 når tiltaket medfører økonomisk ansvar og utlegg for boligbyggelaget på mer enn 5% årlig husleie.

3) å ta opp lån som skal sikres med pant med prioritet foran innskuddene.

4) foreta andre rettslige disposisjoner over fast eiendom som går ut over vanlig forvaltning.

Det skal føres protokoll over styrets forhandlinger og den skal underskrives av minst to av de møtende styremedlemmer.

§ 15. Firmategning

Lagets navn tegnes av styrets leder eller i dennes fravær av to styremedlemmer i fellesskap eller forretningsfører med rett til å tegne lagets firma. Slik fullmakt kan når som helst trekkes tilbake.

De Eldres Boligspareklubb Eidsvoll skal ha brukskonto for daglig drift. Denne disponeres av de styremedlemmene som har ansvar for drift av DES Eidsvoll.

Styret velger forretningsfører og oppretter kontrakt med denne.

§ 16. Generalforsamlingen

Den øverste myndighet i borettslaget utøves av generalforsamlingen. Ordinær generalforsamling holdes hvert år innen 30. mai.

Ekstraordinær generalforsamling holdes når styret finner det nødvendig eller når revisor eller minst tre av andelseierne skriftlig krever det og samtidig oppgir hvilke saker de ønsker behandlet.

Innkalling til generalforsamlingen skal skje ved skriftlig varsel til andelseierne. Innkalling skal skje med minst 8, høyst 20 dagers varsel. Ekstraordinær generalforsamling kan likevel, om det er nødvendig, innkalles med kortere frist, som dog skal være minst tre dager.

Innkallingen skal angi hvilke saker som ønskes behandlet.

Saker som en andelseier ønsker behandlet av den ordinære generalforsamling, skal nevnes i innkallingen når det fremsettes krav om dette, senest 4 uker før generalforsamlingen. Det kan ikke treffes beslutning om andre saker enn dem som er angitt i innkallingen.

Generalforsamlingen innkalles av styret.

§ 17. Saker som skal behandles på ordinær generalforsamling

På den ordinære generalforsamlingen skal disse saker behandles:

1. Konstituering.
2. Årsmelding fra styret.
3. Regnskap med revisors beretning.
4. Årsoppgjøret og spørsmålet om anvendelse av overskudd eller dekning av tap.
5. Spørsmål om ansvarsfrihet.
6. Valg av styremedlemmer og varamenn, jfr. Vedtektenes § 13.
7. Fastsettelse av medlemskontingent.
8. Evt. godtgjørelse til styret.
9. Budsjett.
10. Andre saker som er nevnt i innkallingen og innkomne forslag.

§ 18. Møteledelse og avstemning

Generalforsamlingen ledes av styrets leder, med mindre generalforsamlingen velger en annen møteleder. Hver andelseier har en stemme. Hver andelseier kan møte med en fullmakt.

Med de unntak som følger av loven/vedtektene treffes alle beslutninger med alminnelig flertall av de avgitte stemmer. Ved stemmelikhet gjør møtelederens stemme utslaget. Hvis hun/han ikke har stemt, eller hvis det gjelder valg, avgjøres saken ved loddtrekning.

§ 19. Revisor

Borettslagets revisor skal være statsautorisert eller registrert revisor og velges av generalforsamlingen. Generalforsamlingen kan bare velge ny revisor når det er nevnt i innkallingen.

§ 20. Endring i vedtektene

Endringer i lagets vedtekter kan bare besluttes av generalforsamlingen med to tredjedeler av de avgitte stemmer.

Det gjelder begrensninger i adgangen til å vedta endringer i borettslagets vedtekter gjennom stiftelsesvilkår/stiftelsesprotokoll.

Endringer i vedtektene trer derfor ikke i kraft før de er godkjent av De Eldres Boligspareklubb Eidsvoll, som ikke uten gyldig grunn kan nekte å godta endringer som ikke griper inn i samarbeidsforholdet mellom partene.

§ 21. Forholdet til borettslagslovene

For så vidt ikke annet følger av disse vedtekter, gjelder reglene i lov om borettslag av 6. juni 2003.

Rull til toppen